概括2021年沈阳房地产市场的主要特征，“改善”似乎就是那个绕不开的关键词。在刚需置业已完成近十年的发展与爆发之后，改善置业迅速觉醒并逐步影响市场。更新居住环境，升级居住条件是民众的客观需要，也是市场发展的必然阶段。鼓动也好，唱衰也罢，在人人谈“改善”的今天，我们如何客观看待那些打着“改善”大旗的住宅产品？购房者如何选择改善型产品？今天我们就来说道说道。

改善型产品的本质

       改善房从字面意思上来看，就是对生活品质以及居住条件进行升级，从基本的“居住需求” 转向了“舒适需求”。改善型购房者多为二次置业甚至多次置业者，具有较强的购买能力，其置业的主要目的是为了改善居住条件，提高生活质量。

       因此改善型产品多为针对本地购房者的升级置业需求，通过产品迭代让住宅的硬件配套、空间布局、品质细节及软性服务等方面，均具有领先的升级属性。

改善型产品，改的都是啥？

       首先，是居住面积的增加。这里包含但不仅限于住房面积增大、房间数量等套内人均居住面积的增加，还包括个人及共享空间，园区景观设施及配建设施等方面的提升。

       其次，为配套资源的升级。更便捷的交通环境，优质的教育资源，商、医、文、娱等等均衡的综合配套。

此外，软性居住指标的升级。包括更为优质的人居理念、融洽的居住氛围及纯粹的居住圈层等影响后期居住感受的软性的指标。

想升级置业需要面对的几个问题？

       问题一：原地改善还是异地改善？选择原地改善还是跨区域、板块的异地改善。应根据购房者的购房需求和购房预算决定。一般情况下，原地改善先看产品，异地改善先看区位。

       目前沈阳成熟板块的改善型产品，多以点状分布，以地缘型客户为主要目标客群。大东望花、皇姑首府新区、沈河区的东沈河等板块，均存在此类原地改善型产品。原地改善型产品主要对位对目标板块所属老旧小区的地缘性客户的置业升级需求，客群对区域的基础配套抗性较小，对楼盘的建筑类型、产品设计及园区内部配套有一定要求。

       选择此类改善型产品，可对比其产品呈现与对标楼盘的综合情况，判断其定价是否符合板块区域内的基本价格逻辑，再着重从产品角度选择适合房源。

       ​异地改善，需先确定你是“刚改”还是“高改”？刚改型购房者，多因家庭人口增加、子女入学等刚性原因，选择升级置业。因此可在预算允许范围内，针对性选择对位需求的新房或二手房产品。而高端改善型购房者，则应关注居住环境的绝对升级、重点考察城市金廊、浑河南北岸、新市府板块等地段价值清晰、配套均衡、发展前景好的片区，再根据个人喜好选择别墅、大平层以及优质洋房等不同类型产品。

       ​问题二：看价格还是看品质？通常楼盘的价格与品质呈正相关，但现实的市场中，价格与品质非成比例增长，这也就是所谓性价比的由来。与刚需购房关注性价比不同，改善型置业应该关注性价比的同时，更价注重对产品品质的考量。尤其是非终极置业的阶段性改善客群，由小换大、由高（层）换低（洋房），由传统户型换成时新的潮流户型，让所持有的物业在未来的存量市场中更具竞争力和流通性，是选对房的不二法则。

       ​什么时候看价格？非终极置业的一、二手学区和高总价产品；总体来说总价较高的非稀缺型产品（比如高总价中等面积非一梯一户的高层产品），未来二手房的流通性较差，尤其是沈阳这类短期内二手房有价无市的市场。什么时候看品质和细节？高端改善和终极置业，抠价格不如选对产品，未来的生活更惬意。

       ​问题三：何时出手最合适？有哪些误区？对于非首次置业的改善型购房者，买房已经不是一件一知半解的事儿，需要注意的是避免误区少被套路。目前市场处于横盘期，整体观望情绪浓重，这将促进本地楼的进一步分化。在市场走势不明晰的情况下，不要轻易被营销噱头和所谓交付承诺所迷惑。建议购房者利用未来半年至八个月时间，充分考察市场和目标产品，谨慎抉择。

       ​改善置业，有哪些需要规避的误区？在房住不炒的大环境下，即使因客观需要必须跨区域板块置业，以房换房也要尽量向舒适、低密、好口碑新房型等方面靠拢。避免瞎折腾，让每一个置业动作都更有意义和价值。另外，面对动则二三百万的升级置业，不要被某些楼盘所谓的虚火带了节奏，更别被一点点优惠和折扣左右了判断。